O enquadramento regulatório mudou. Analisamos o que as alterações ao programa Golden Visa de Portugal significam para compradores não comunitários, e que vias alternativas continuam disponíveis.
O programa Golden Visa de Portugal, que durante mais de uma década proporcionou uma via de residência através do investimento imobiliário residencial, foi encerrado a novas candidaturas residenciais em outubro de 2023. Os compradores internacionais que tinham estruturado a sua aquisição em torno deste programa precisam agora de compreender o que mudou, que alternativas existem, e como o mercado imobiliário absorveu a mudança regulatória.
A Autorização de Residência para Atividade de Investimento de Portugal, conhecida como ARI ou Golden Visa, foi introduzida em 2012 como mecanismo para atrair capital estrangeiro na sequência da crise financeira. Oferecia aos cidadãos não comunitários uma via para a residência portuguesa e, em última instância, para a cidadania, em troca de investimentos qualificados. O imóvel residencial foi a via qualificante mais popular, representando a grande maioria das candidaturas durante os anos de pico do programa.
É importante ser claro quanto ao que o programa oferecia e ao que não oferecia. O Golden Visa era uma via de residência, não um incentivo fiscal de forma isolada. As vantagens fiscais significativas disponíveis aos novos residentes, incluindo o regime NHR (Residente Não Habitual), eram instrumentos distintos que complementavam, mas não dependiam, do Golden Visa. Muitos compradores confundiram os dois, e essa confusão persiste ainda hoje.
O governo português encerrou a via do imóvel residencial a novas candidaturas ao Golden Visa em outubro de 2023, após anos de debate político sobre o impacto do programa na acessibilidade à habitação. De forma relevante, as candidaturas já submetidas antes do prazo de encerramento foram autorizadas a prosseguir, e milhares de processos em curso continuaram a ser tramitados bem dentro de 2025.
O encerramento da via residencial não pôs fim ao programa Golden Visa na totalidade. As vias de investimento alternativas mantêm-se: transferências de capital qualificantes, subscrição de fundos de investimento e criação de emprego continuam a ser elegíveis. No entanto, estas vias exigem um perfil de comprador diferente e, na maioria dos casos, uma estrutura de assessoria diferente.
Os compradores com quem trabalhamos hoje não compram por causa de um visto. Compram porque querem viver aqui, ou porque acreditam em Portugal como reserva de valor a longo prazo. A mudança regulatória clarificou a motivação de uma forma que é, em última análise, saudável para o mercado.
RE Sales, Março 2026Os compradores não comunitários motivados principalmente pela residência, e não pelos fundamentos de estilo de vida ou investimento, têm agora diversas opções a considerar. O visto D7 de rendimento passivo é adequado para quem disponha de rendimentos suficientes de pensão, arrendamento ou investimento para demonstrar autossuficiência financeira. O visto de nómada digital destina-se a trabalhadores remotos que aufiram acima de um determinado limiar de rendimento. O visto D2 de empreendedor está disponível para quem possa demonstrar uma contribuição económica através de atividade empresarial.
Cada uma destas vias tem requisitos de rendimento, prazos de processamento e obrigações de conformidade contínua distintos. Ao contrário do Golden Visa, exigem tipicamente que o requerente permaneça um número mínimo de dias por ano em Portugal, o que significa que apenas são adequadas para compradores que genuinamente pretendam estar fisicamente presentes no país.
O perfil dos compradores que nos contactam sobre os nossos empreendimentos fortaleceu-se, se algo, desde o encerramento da via residencial do Golden Visa. Ouvimos agora sobretudo compradores que tomaram uma decisão de estilo de vida ponderada sobre Portugal: que querem viver na costa, educar os filhos nas escolas internacionais, ou estabelecer uma base europeia a partir da qual trabalhar remotamente ou entrar na semirreforma. Estes compradores são motivados pela qualidade de vida, não por um instrumento regulatório.
Para estes compradores, a decisão de compra assenta nos méritos do imóvel, do promotor e da localização, e não num calendário de vistos. Bellevue Cascais e a Marvilla Collection servem bem este perfil, e constatamos que a ausência de concorrência motivada pelo programa cria, paradoxalmente, um processo de compra mais claro e focado.
A nota integral abrange todas as vias de visto atuais, requisitos de residência, o regime fiscal NHR e um calendário prático para compradores não comunitários a navegar o cenário pós-Golden-Visa.
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